為什麼投資者紛紛選擇悉尼的土地型資產，而不是公寓

悉尼的買家行為正在發生明顯轉變。無論是本地還是國際投資者，都越來越傾向於遠離公寓，將資金投入到土地型資產 —— 例如帶土地的住宅、連棟別墅以及擁有永久產權的房產。這一趨勢在 2025 年持續加速，原因在於：土地具備更高的穩定性、更強的升值能力，以及更可靠的長期財富增長。

以下是土地型資產持續跑贏公寓、並吸引大量投資者的主要原因。

1. 推動資本增長的是「土地」，不是「建築」

在澳洲，土地升值，而建築會隨時間貶值。

公寓的價值主要來自建築本身，而土地是由數十甚至上百名業主共同持有。相比之下，土地型房產的購買價值更大比例來自真正會升值的部分 —— 土地。

這就是長期價值的基礎：

• 土地稀缺性推動價格上升

• 帶土地的房屋幾乎每十年都跑贏公寓

• 高需求、供應有限的地區增長更快

投資者都明白：土地含量越高，資產長期表現越強。

2. 公寓更容易受到供應過剩的風險影響

在悉尼，部分區域常出現公寓供應過量的週期，尤其是交通樞紐附近或新開發的高密度地區。

過多的供應會導致：

• 資本增長放緩

• 租賃競爭加劇

• 為保持入住率而降租

• 市場調整期波動性更大

相較之下，土地型房產本質上具有天然稀缺性，而土地無法被「新增供應」，因此即使在市場低迷時仍有更強的抗跌能力。

3. 建築缺陷問題讓投資者遠離高密度公寓

過去十年，澳洲主要城市 —— 包括悉尼 —— 在新建公寓中出現了大量缺陷問題，如：

• 防水失效

• 結構性缺陷

• 消防安全不合格

• 外牆包層問題

• 高額特別維修費（Special Levies）

許多投資者直到交房數年後才發現問題，面臨重大財務風險。

土地型住宅因結構較簡單、建築品質更高，且維護更可控，因此大幅降低了缺陷風險。

4. 帶土地的住宅擁有更強的租賃需求

租客的偏好正在改變，他們越來越重視：

• 更大的室內外空間

• 私人庭院

• 更好的隱私

• 更安靜的居住環境

• 允許飼養寵物

• 較少的使用限制

這些需求讓住宅與連棟房屋的租賃市場持續強勢，尤其是家庭型社區。

帶來的優勢包括：

• 更高品質的租客

• 更高的租金

• 更低的空置率

• 更長的租期

對於海外投資者而言，租賃的穩定性和可靠性格外重要，而土地型房產正能提供這些優勢。

5. 土地型房產的持有成本明顯較低

公寓通常伴隨大量固定成本，包括：

• 物業管理費（Strata Levies）

• 特別維修費（Special Levies）

• 大樓保險分攤

• 公共設施維護（電梯、泳池、健身房、禮賓服務等）

在高端大樓中，物業費每季可能超過 8,000 澳元，直接壓縮租金回報。

土地型房產沒有這些費用，業主可自行管理維護，不必因其他住戶的決策或延誤而承擔額外風險。

6. 更容易轉售，買家市場更廣

尋找土地型房產的買家種類更多，包括：

• 家庭買家

• 換屋族

• 退休人士

• 海外買家

• 投資者

• 自住買家

因此帶來：

• 更快的成交速度

• 更激烈的買家競爭

• 更穩健的價格表現

• 更佳的長期退出策略

相反，公寓市場更依賴投資者，因此更容易受到貸款政策、稅務調整與外國買家政策變動的影響。

7. 生活方式趨勢正在支持低密度居住

自 2020 年以來，悉尼居民越來越偏好能提供以下條件的住宅：

• 更好的室內外連通

• 在家工作的空間

• 更高的私密性

• 足夠的儲物空間與停車位

• 靠近公園與海灘

這些需求使土地型房屋更受歡迎，而許多老舊或較小的公寓則無法滿足現代生活方式。

8. 海外投資者更偏愛土地帶來的安全感

國際買家普遍希望擁有：

• 永久產權（Freehold）

• 強土地價值支撐

• 供應有限的房產

• 優質建築

• 更簡單的管理

公寓則因物業費、管理問題及潛在缺陷風險，而被視為較高風險的資產。

土地型房產結構清晰、責任明確，風險更低。

結論

無論是本地還是國際投資者，之所以選擇土地型房產，是因為它們提供：

• 更強的資本增長

• 更低的風險

• 更好的租賃表現

• 更低的持有成本

• 更大的轉售需求

• 更高的長期穩定性

在土地稀缺、需求旺盛的市場中，土地型資產始終是最穩健、最具成長性的投資選擇。

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